재개발과 재건축, 무엇이 다른가

대상이 어떻게 다른가요?

재건축은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량 건축물이 밀집한 지역이 대상입니다. 흔히 말하는 "재건축 아파트"가 여기 해당합니다.

재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역이 대상입니다. 도로를 새로 내고 공원을 만드는 등 동네 구조 자체를 바꿉니다.

조합원 자격은 어떻게 다른가요?

재건축은 조합 설립에 동의한 사람이 조합원이 됩니다. 동의하지 않으면 매도청구 대상이 됩니다.

재개발은 구역 안 토지 또는 건축물 소유자가 원칙적으로 조합원이 됩니다. 동의 여부와 무관하게 조합원이 되고, 분양 신청을 하지 않으면 현금청산됩니다.

부담금은 어떻게 다른가요?

재건축에는 재건축초과이익환수제가 적용될 수 있습니다. 사업으로 얻은 초과이익의 일부를 부담금으로 냅니다. 재개발에는 이 제도가 없습니다.

두 사업 모두 조합원 개인의 추가분담금은 비례율로 계산합니다. 비례율은 (종후자산평가액 − 총사업비) ÷ 종전자산평가액이고, 권리가액은 내 감정가에 비례율을 곱한 값입니다. 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 추가분담금이 나옵니다.

리모델링과는 또 다른가요?

다릅니다. 리모델링은 기존 건물을 헐지 않고 고쳐 쓰는 방식이라 연한 요건이 짧고 절차도 상대적으로 간단합니다. 대신 늘릴 수 있는 면적과 세대수에 한계가 있습니다.

용적률이 이미 높아 재건축 사업성이 안 나오는 단지가 리모델링을 검토하는 경우가 많습니다.

준공 연도로 보면 어떤가요?

준공 30년이 넘으면 재건축 연한 논의가 시작됩니다.