방법론

이 사이트의 모든 숫자가 어떻게 만들어지는지 공개합니다. 계산식뿐 아니라 무엇을 못 하는지도 함께 적었습니다. 숫자 하나만 크게 보여주고 근거를 감추는 것이 가장 위험하다고 보기 때문입니다.

공개 데이터와 자체 계산 결과는 화면에서 배지로 구분합니다. 자체 계산은 ‘자체 계산’ 배지가 붙습니다. 이 사이트의 정보는 참고용이며 법률·세무·투자 자문이 아닙니다.

최근 실거래 대표값

같은 단지, 같은 거래유형, 같은 전용면적 그룹에서 최근 3개월 거래의 중앙값을 대표값으로 씁니다.

대표값 = median(최근 3개월 · 동일 면적 · 동일 거래유형 거래가)

거래가 3건 미만이면 → 6개월 → 12개월로 기간을 넓히고, 화면에 사용한 기간을 표시합니다.

출처: 국토교통부 실거래가
갱신 주기: 매일

이 지표가 못 하는 것

평균이 아니라 중앙값입니다. 극단적인 한두 건에 값이 끌려가지 않게 하기 위해서입니다.
해제 신고된 거래는 대표값 계산에서 제외합니다.
극단값을 자동으로 지우지 않습니다. 이상 거래 후보로 표시만 하고 대표값 계산 규칙을 따로 둡니다.
면적을 섞어 계산하지 않습니다. 59㎡와 114㎡를 함께 넣으면 어느 쪽도 대표하지 못합니다.

평당가

전용면적 기준 3.3㎡당 가격입니다.

평 = 전용면적(㎡) ÷ 3.305785

평당가 = 거래가 ÷ 평

출처: 국토교통부 실거래가
갱신 주기: 매일

이 지표가 못 하는 것

전용면적 기준과 공급면적 기준을 혼용하지 않습니다. 화면에는 항상 "전용 기준"을 표시합니다.
같은 단지라도 공급면적 기준으로 계산하면 평당가가 20~30% 낮게 나옵니다. 다른 사이트와 비교할 때 기준을 먼저 확인하세요.

전세가율 · 전세÷매매

단지 화면의 전세가율은 같은 단지·유사 면적의 전세 대표값을 매매 대표값으로 나눈 비율입니다. 지역 화면의 "전세÷매매"는 다른 값입니다 — 그 지역 전세 중위가격을 매매 중위가격으로 나눈 값입니다.

전세가율(단지) = 전세 대표값 ÷ 매매 대표값 × 100

전세÷매매(지역) = 전세 중위가격 ÷ 매매 중위가격 × 100

출처: 단지 — 국토교통부 실거래가 / 지역 — 한국부동산원 (월) 지역별 전세·매매 중위가격_아파트
갱신 주기: 단지 매일 · 지역 매월

이 지표가 못 하는 것

가장 최근 거래 한 건끼리 나누지 않습니다. 양쪽 모두 대표값을 씁니다.
매매와 전세의 기준 기간이 다르면 화면에 경고를 표시합니다. 매매는 3개월인데 전세는 12개월로 넓혀 계산했다면 두 값의 시점이 어긋난 것입니다.
지역의 "전세÷매매"는 개별 물건의 전세가율이 아닙니다. 두 중위가격은 서로 다른 거래 집합에서 나옵니다 — 전세로 나가는 아파트와 팔리는 아파트가 같지 않습니다. 그래서 100%를 넘기도 합니다(2026년 5월 기준 전남·전북이 101%대). 이 값에 보증금 경고를 붙이지 않는 이유입니다.
한국부동산원은 전세가율을 별도 통계표로 내지 않습니다. 그래서 위 두 중위가격으로 우리가 계산합니다. KB국민은행이 내는 전세가율과는 산출 방식이 달라 숫자가 다릅니다.
전세가율이 높다고 곧 위험한 것은 아닙니다. 지역·시기에 따라 정상 범위가 다릅니다.

갭 (매매·전세 차이)

매매 대표값에서 전세 대표값을 뺀 금액입니다.

갭 = 매매 대표값 − 전세 대표값

출처: 국토교통부 실거래가
갱신 주기: 매일

이 지표가 못 하는 것

면적과 기준 기간을 동일하게 맞춰 계산합니다.
음수이거나 비정상적인 값이 나오면 원자료를 다시 검증합니다.
갭은 필요한 현금이 아닙니다. 취득세·중개보수 등 부대비용이 추가로 듭니다.

거래 회전

선택한 기간의 거래 건수를 대상 세대수로 나눈 뒤 연 단위로 환산한 값입니다.

거래회전(%) = 기간 거래 건수 ÷ 세대수 × (12 ÷ 기간 개월) × 100

출처: 국토교통부 실거래가 · 공동주택 기본정보
갱신 주기: 매일

이 지표가 못 하는 것

신고 해제 거래는 제외하거나 별도로 표시합니다.
세대수가 너무 적은 단지는 순위에서 제외합니다. 몇 건만으로 회전율이 크게 튀기 때문입니다.

가격 변화

월별 중앙값의 변화로 계산합니다.

변화율 = (최근 월 중앙값 ÷ 비교 시점 월 중앙값 − 1) × 100

출처: 국토교통부 실거래가
갱신 주기: 매일

이 지표가 못 하는 것

단일 거래의 전월 대비로 계산하지 않습니다. 한 건이 튀면 전체가 왜곡됩니다.
표본이 적은 달은 중앙값을 내지 않고 비워 둡니다. 그 구간의 변화율도 표시하지 않습니다.
차트에서 세로축이 0부터 시작하지 않을 수 있습니다. 변화폭이 실제보다 커 보일 수 있으니 실제값을 함께 보세요.

공급 부담

향후 입주 예정 세대수를 지역의 기존 세대수로 나눈 비율입니다.

공급부담(%) = 향후 1~3년 입주 예정 세대수 ÷ 지역 기존 세대수 × 100

출처: 한국부동산원 주택공급정보 · 국토교통부
갱신 주기: 월 1회

이 지표가 못 하는 것

절대 물량과 비율을 함께 봐야 합니다. 물량이 많아도 기존 세대가 많으면 부담은 작습니다.
공급이 많다는 이유만으로 가격이 내린다고 단정하지 않습니다. 최근 거래와 전세 상황을 함께 봐야 합니다.
행정구역 경계만으로 판단하지 않습니다. 옆 동네 공급이 더 큰 영향을 주기도 합니다.

신뢰 수준 (A~D)

데이터 출처, 최신성, 표본 수, 주소 매칭 정확도, 이상치 비율을 조합해 A~D로 표시합니다.

A = 표본 충분 + 최신 + 매칭 정확

B = 표본 보통

C = 표본 부족 (기간을 넓혀 계산)

D = 표본 매우 부족하거나 매칭 신뢰도 낮음

출처: 자체 계산
갱신 주기: 지표 계산 시마다

이 지표가 못 하는 것

신뢰 수준이 낮은 추정값은 지도 마커의 대표값으로 쓰지 않습니다.
신뢰 수준은 값이 맞다는 보증이 아니라, 표본이 얼마나 받쳐주는지에 대한 표시입니다.

집값온도 (자체 계산)

산식 temp-2026.08.2

가격이 지금 얼마나 움직이고 있는지를 0~100으로 환산한 자체 계산 지표입니다. 가격이 비싼 정도가 아닙니다. 공개 원자료가 아니라 계산 결과입니다.

집값온도 = 3개월 변화율 점수 × 0.5 + 12개월 변화율 점수 × 0.3 + 3개월 가속도 점수 × 0.2

3개월 변화율 = (이번 달 지수 ÷ 3개월 전 지수 − 1) × 100

12개월 변화율 = (이번 달 지수 ÷ 12개월 전 지수 − 1) × 100

3개월 가속도 = 최근 3개월 변화율 − 그 직전 3개월 변화율

각 항목의 점수 = (변화율 + 기준폭) ÷ (2 × 기준폭) × 100, 범위를 벗어나면 0 또는 100

기준폭: 3개월 ±3%, 12개월 ±10%, 가속도 ±2%p

구간: 0~35 관망 · 35~55 보통 · 55~75 활발 · 75~100 과열

출처: 한국부동산원 (월) 지역별 매매지수_아파트 기반 자체 계산
갱신 주기: 월 1회 (부동산원 공표 익월 15일 이후)

이 지표가 못 하는 것

온도만 따로 보여주지 않습니다. 항상 계산에 쓴 재료와 가중치, 기준일을 함께 표시합니다.
지수의 변화율만 씁니다. 가격 수준은 온도에 들어가지 않습니다. 그래서 비싼 지역이 항상 뜨겁게 나오지 않습니다.
표본 수는 거래 건수가 아니라 관측 개월 수입니다. 지수는 부동산원이 이미 집계를 끝낸 값이라 우리가 표본을 다시 셀 수 없습니다.
지도 마커의 대표값으로는 쓰지 않습니다. 자체 계산 결과이기 때문입니다.
가격의 방향을 예측하는 값이 아닙니다. 지금까지 어떻게 움직여 왔는지를 요약할 뿐입니다.
실거래 원자료가 연결되면 거래량과 신고가 비중을 재료에 더할 예정입니다. 그때는 산식 버전을 올리고 과거 값을 덮어쓰지 않습니다.

데이터 출처

· 국토교통부 실거래가 (아파트 매매·전월세, 분양권 전매)
· 국토교통부 공동주택 단지 목록·기본정보
· 한국부동산원 부동산통계 (주택가격동향, 실거래가격지수)
· 한국부동산원 청약홈 분양정보, 주택공급정보

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계산기에서 이 산식들을 직접 넣어볼 수 있습니다.