용적률과 건폐율, 뜻과 차이

건폐율은 무엇인가요?

건폐율은 건축면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다. 건축면적은 위에서 내려다봤을 때 건물이 땅을 덮는 면적이라 보통 1층 바닥면적과 비슷합니다.

건폐율이 낮을수록 같은 땅에서 건물이 차지하는 바닥이 좁습니다. 그만큼 동 사이가 벌어지고 조경과 놀이터에 쓸 공간이 남습니다. 아파트 단지에서 건폐율 15~20%대는 여유 있는 배치, 30%를 넘으면 빽빽한 편으로 봅니다.

용적률은 무엇인가요?

용적률은 연면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다. 연면적은 각 층 바닥면적을 모두 더한 값이라, 같은 땅이라도 높이 올릴수록 커집니다.

용적률이 높으면 세대수가 많아 분양 수입이 늘어납니다. 재건축에서 용적률 여유를 따지는 이유가 이것입니다. 지금 용적률이 낮을수록 더 지을 여지가 남아 있습니다.

용적률 계산에서 빼는 면적이 있다고요?

있습니다. 이 부분이 시중 계산기가 가장 자주 틀리는 지점입니다. 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호는 용적률을 산정할 때 연면적에서 지하층 면적과 지상층의 부속용도 주차장 면적을 빼도록 하고 있습니다. 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간도 제외됩니다.

그래서 "연면적"과 "용적률 산정용 연면적"은 다른 값입니다. 지하 주차장이 큰 단지일수록 차이가 벌어집니다. 이 둘을 구분하지 않으면 용적률이 실제보다 높게 나옵니다.

실제 단지는 어떤가요?

같은 서울인데도 준공 시기에 따라 용적률과 건폐율이 크게 갈립니다.