전세가율이 몇 %면 확인이 필요한가

어떻게 계산하나요?

전세 대표값을 매매 대표값으로 나눕니다. 이때 가장 최근 거래 한 건씩을 나누면 안 됩니다. 매매는 지난달, 전세는 작년 거래를 쓰면 시점이 어긋나 비율이 왜곡됩니다.

집값온도는 같은 단지·같은 면적 그룹에서 최근 3개월 중앙값을 각각 구해 나눕니다. 거래가 3건 미만이면 6개월, 12개월로 기간을 넓히고 화면에 사용 기간을 표시합니다.

몇 %부터 위험한가요?

단정할 수 없습니다. 지역과 시기에 따라 정상 범위가 다르기 때문입니다. 다만 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 매매가의 70~80%를 넘어가면 확인할 항목이 늘어납니다.

더 중요한 건 기준을 무엇으로 잡느냐입니다. 경매로 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮게 형성됩니다. 대표값이 아니라 최근 최저 거래가를 기준으로도 계산해 봐야 합니다.

• 보증금 + 선순위 채권이 매매 대표값의 70% 미만 — 확인할 것이 상대적으로 적음
• 70~80% — 등기부와 선순위를 꼼꼼히 확인
• 80% 이상 — 전문가 확인 권장

전세가율이 낮으면 안심해도 되나요?

아닙니다. 전세가율은 보증금 비율만 본 값입니다. 임대인의 세금 체납은 보증금보다 먼저 배당받고, 신탁 등기가 걸려 있으면 구조 자체가 달라집니다. 다가구주택이면 다른 임차인의 보증금도 함께 봐야 합니다.

그래서 전세가율은 출발점이지 결론이 아닙니다.

실제 단지는 어떤가요?

같은 서울 안에서도 단지에 따라 전세가율 차이가 큽니다.