갭투자 구조와 실제로 드는 돈
갭은 매매가에서 전세가를 뺀 금액입니다. 다만 갭이 곧 필요한 돈은 아닙니다. 취득세와 중개보수, 법무비용이 더 들기 때문에 실제로는 갭보다 3% 안팎이 더 필요합니다. 10억짜리를 6억 전세를 끼고 사면 갭은 4억이지만 현금은 4억 3,000만원쯤 듭니다.
실제로 얼마가 드나요?
갭에 취득 부대비용을 더해야 합니다. 취득세는 주택 수와 가액에 따라 달라지고, 중개보수는 거래금액 구간별 상한 요율이 있습니다. 법무비용까지 합치면 매매가의 2~4% 정도로 잡는 경우가 많습니다.
보유 중에는 재산세가 나가고, 대출을 끼면 이자가 붙습니다. 팔 때는 양도소득세와 매도 중개보수가 듭니다.
전세 만기에는 무슨 일이 생기나요?
전세 만기에 보증금을 돌려줘야 합니다. 새 세입자를 같은 금액에 들이면 부담이 없지만, 전세 시세가 내려가 있으면 차액을 메워야 합니다. 이걸 역전세라고 합니다.
갭투자에서 가장 큰 위험은 가격이 내리는 것보다 이 시점에 현금이 없는 것입니다.
전세가율이 높으면 유리한가요?
들어가는 돈만 보면 그렇습니다. 전세가율이 높을수록 갭이 작아집니다.
다만 전세가율이 높다는 건 세입자 입장에서 보증금 회수 위험이 크다는 뜻이기도 합니다. 같은 숫자를 매수자와 세입자가 정반대로 읽습니다. 그래서 집값온도는 전세가율에 "어느 쪽이 유리하다"는 표시를 달지 않습니다.
주의할 점
- 이 글은 투자 자문이 아닙니다. 단순수익률 계산에는 세금, 이자, 중개보수가 반영되지 않습니다.
- 전세를 끼고 매수하면 만기에 보증금을 돌려줄 자금 계획이 필요합니다.
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최종 수정 2026-08-04 · 이 글의 수치는 집값온도에 수록된 데모 데이터 기준입니다. 산식은 방법론을 참고하세요.